Considera-se os efeitos do Registro Imobiliário no ITBI como sendo uma formalidade que exaure o negócio jurídico perfeito?

O Francisco Ramos Mangieri pensa que: Deve-se ter em mente que nem no campo civil – muito menos no tributário – a transmissão ocorre com o registro. Este não passa de mera formalidade que apenas exaure um negócio já perfeito e acabado – consumado.

De fato, o contrato de compra e venda é consensual, porque se aperfeiçoa com a mera coincidência de vontades das partes sobre o preço e a coisa. Chegadas, pois, as partes a um denominador comum, consumado estará o negócio jurídico, não mais podendo haver arrependimento de qualquer dos contratantes. O posterior registro consubstancia-se em mero exaurimento de um contrato já terminado.

Por isso mesmo, em se considerando que o ITBI só incide no momento da transmissão jurídica da propriedade imóvel, devemos reconhecer que é possível tributar o contrato de compra e venda, porquanto é nesse ato que, de fato e de direito, o negócio é realizado.

O jurista Hugo de Brito Machado (2005, p. 396-7) não destoa de tal entendimento, antes o avaliza, como se percebe pelas suas palavras abaixo transcritas:

O imposto de transmissão, cobrado antes da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel, é pago por vontade das partes interessadas na formalização de um negócio jurídico já efetuado. Não se pode confundir o negócio jurídico com a sua formalização, o ato com o seu instrumento.

É certo que, no Direito Civil, a transmissão da propriedade imóvel, no caso da compra e venda, por exemplo, somente se verifica pela inscrição, no competente Registro de Imóveis, do título respectivo. Entretanto, desde o momento em que comprador e vendedor convencionaram a compra e venda já se admite que produza efeitos, mesmo antes de convenientemente formalizada.

Aliás, mesmo no âmbito do Direito Civil, não se pode considerar a transcrição do título no Registro Imobiliário como ato isolado. Essa transcrição não é mais do que um ato final de uma série, que se iniciou e se desenvolveu, como acontece com os contratos em geral, consumando-se, a final, com o registro.

É claro que a lei civil havia de definir o instante em que se deve considerar a transmissão consumada. Este momento é o da transcrição do título no Registro de Imóveis. Todavia, desde que as partes convencionaram a compra e venda, o tributo já pode ser recolhido, tendo em vista que os atos restantes constituem mera formalização, para efeitos civis.