Para fins de recolhimento do ITBI qual deverá ser a base de cálculo utilizada, admitindo-se para esta interrogação, ter havido construção ou melhoramento após a promessa de venda?

Ora, se o Município eleger – como parece possível diante da regra-matriz constitucional do imposto, segundo entendimento do autor Francisco Ramos Mangieri – a mera promessa de venda como fato gerador do ITBI, o valor venal do imóvel deverá ser considerado à época do compromisso, e jamais do registro. Além disso, é nesse átimo que teria início o prazo decadencial (art. 173, CTN), bem como será, nessa oportunidade, que o valor do bem negociado deverá ser aferido para a composição da base imponível respectiva.

E tem mais, ocorrido o fato imponível naquele tempo – o do pacto de compromisso –, deve-se entender que ele é único e definitivo, não havendo que se pensar que, no momento da escritura, um novo fato típico ocorrerá, uma vez que, nessa fase, não haverá onerosidade e nem tampouco demonstração de capacidade contributiva que autorize a tributação.

Aliás, o autor Omar Augusto Leite Melo reforça que esse entendimento confirma o sério risco que o Município corre ao adotar a tese da independência do registro imobiliário para o nascimento do fato gerador da SISA, afinal de contas, os ordinários contratos de gaveta (não registrados) que somente forem levados ao conhecimento público através dos cartórios (por extensão, da Administração Tributária Municipal) depois do prazo decadencial, seriam prestigiados pela própria lei municipal.