Para fins de ITBI, como se dá a aquisição de um direito real?

Para tanto, ou, inicialmente, vale repetir o disposto nos arts. 109 e 110, ambos do Codex Tributário:

Art. 109. Os princípios gerais de direito privado utilizam-se para pesquisa da definição, do conteúdo e do alcance de seus institutos, conceitos e formas, mas não para definição dos respectivos efeitos tributários.

Art. 110. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias.

A expressão aquisição se refere certamente e está relacionada com a aquisição de bens imóveis (domínio) e dos direitos reais também sobre imóveis.

Por conseguinte, a cessão que implicar em mero direito obrigacional está fora da incidência tributária do ITBI..