O que é incorporação imobiliária?

Considera-se incorporador qualquer pessoa, física ou jurídica, que compromisse ou realize a venda de frações ideais de terreno, efetivando a vinculação de tais frações e unidades autônomas a edificações em construção ou a serem construídas sob regime de condomínio, ou, ainda, a pessoa que meramente aceite proposta para efetivação dessas transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega das obras concluídas, pelo seu preço e demais condições estipuladas (§ 2º do artigo 352 do Decreto nº 10.084/05 – Regulamento Tributário de Bauru).

Incide ITBI ou ISS nas incorporações imobiliárias?

O STJ tem afastado o ISS da chamada “incorporação direta”, em que o construtor/incorporador constrói em terreno de sua propriedade, pouco importando que sejam firmados antes ou no decorrer da construção contratos de compromisso de compra e venda das unidades que serão futuramente construídas.

Nesse caso, só incide o ITBI, entendendo-se a operação como uma compra e venda futura de bem imóvel.

Somente haverá ISS se uma construtora estiver construindo o empreendimento para a incorporadora.